Wycena nieruchomości jest postępowaniem, w wyniku którego ustalona zostaje wartość nieruchomości. Wynik wyceny nieruchomości wraz z uzasadnieniem i opisem metod szacunkowych sporządzany jest przez uprawnionego rzeczoznawcę majątkowego w formie operatu szacunkowego. Wycenę nieruchomości sporządza się na potrzeby transakcji kupna/sprzedaży, w postępowaniach egzekucyjnych i odszkodowawczych, celem ustalenia podatków i wysokości kwoty najmu oraz przy zaciąganiu kredytu hipotecznego.
Nieruchomość jako zabezpieczenie kredytu
Kredyt hipoteczny, udzielany w celu sfinansowania zakupu nieruchomości wymaga zabezpieczenia w postaci hipoteki. W takich sytuacjach niezbędne jest wykonanie wyceny nieruchomości, która będzie jednym z zasadniczych czynników, warunkujących wysokość przyznawanego kredytu. Wycena nieruchomości staje się wobec tego zabezpieczeniem ekspozycji kredytowej. Operat szacunkowy, sporządzony na podstawie wyceny nieruchomości musi zostać złożony w banku. Wyróżnikiem operatu szacunkowego na potrzeby kredytu hipotecznego jest podział wartości nieruchomości na dwa typy – aktualną wartość nieruchomości, która de facto obejmuje wartość gruntu oraz przyszłą wartość nieruchomości, jaką osiągnie ona po zakończeniu robót budowlanych. Prognozowana wartość nabywanej nieruchomości szacowana jest na podstawie między innymi dostarczonych kosztorysów planowanych prac.
Banki niekiedy współpracują z rzeczoznawcami majątkowymi, ale klient może go również wybrać samodzielnie z zastrzeżeniem, że musi to być specjalista, akceptowany przez dany bank. Warto mieć na uwadze, że nie wszystkie banki honorują zewnętrzne operaty szacunkowe. Zaletą operatu, wykonanego przez bank jest brak konieczności wniesienia opłaty, jeżeli nie uzyskamy zdolności kredytowej lub zrezygnujemy z kredytu. Niemniej, operaty sporządzane na zlecenie banku często są uproszczone, dlatego warto samodzielnie wybrać zaufanego rzeczoznawcę majątkowego, jeżeli tylko mamy taką możliwość. Własna wycena nieruchomości przyspiesza dodatkowo proces kredytowy. Pamiętajmy jednak, że samodzielnie dostarczoną wycenę bank ma prawo zweryfikować i poddać korekcie.
Wycena nieruchomości a koszty kredytu
Wycena nieruchomości wpłynie nie tylko na możliwości uzyskania kredytu hipotecznego, ale również na wysokość kwoty kredytu. Stosunek wysokości kredytu do wartości kredytu określany jest wskaźnikiem LTV, który nie może być zbyt niski, bo inaczej ryzyko kredytowe banku będzie zbyt duże i uzyskamy decyzję odmowną w sprawie udzielenia kredytu. Wysokość kredytu stanowi maksymalnie 80% wartości wskaźnika LTV. Im wyższa wartość nieruchomości tym większy kredyt możemy uzyskać i co za tym idzie, trzeba będzie wnieść proporcjonalnie większy wkład własny. A co w sytuacji, gdy wartość nieruchomości przewyższa jej cenę transakcyjną? W takich sytuacjach, a występują one często, bank bierze pod uwagę niższą kwotę. Do niedawna różnica między wartością rynkową a transakcyjną mogła być uznana za wkład własny, którego wówczas nie trzeba już było wnosić w gotówce – obecnie jednak banki odchodzą od takich praktyk.
