Profesjonalna wycena nieruchomości gruntowej powinna zostać przeprowadzona przez uprawnionego rzeczoznawcę majątkowego. W takim wypadku jej wyniki zostaną opracowane w formie operatu szacunkowego, który ma rangę dokumentu urzędowego i można go wykorzystać w transakcjach sprzedażowych lub w postępowaniach sądowych. Wycena działki budowlanej będzie także niezbędna w procesie ubezpieczania nieruchomości lub w trakcie ubiegania się o kredyt hipoteczny. Sprawdźmy, jak wycenia się działki budowlane i od czego zależy ich wartość?
Wycena działki budowlanej przez rzeczoznawcę majątkowego
Rzeczoznawca majątkowy w operacie szacunkowym określa najbardziej prawdopodobną kwotę, jaką klient będzie mógł uzyskać na rynku za działkę budowlaną w momencie sporządzenia wyceny. Określanie wartości działki rzeczoznawca rozpocznie od oceny wizualnej, szczegółowych oględzin i sporządzenia dokumentacji fotograficznej. Dokona on także analizy rynku oraz najbliższej okolicy działki i sprawdzi między innymi, jakie są plany inwestycyjne na sąsiadujących obszarach. Konieczne będzie zapoznanie się z najważniejszymi dokumentami, zwłaszcza z księgą wieczystą i miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego. W operacie szacunkowym zostanie zawarta przede wszystkim dokładna charakterystyka działki, wykonane obliczenia oraz opis wybranej metody szacowania.
Wartość działki budowlanej szacuje się w podejściu porównawczym lub dochodowym. Podejście dochodowe wybiera się, jeśli działka generuje dochód i to od tego dochodu uzależniona jest jej wartość. Natomiast podejście porównawcze polega na określaniu wartości działki w porównaniu do kilku lub kilkunastu innych działek o zbliżonych cechach, które były już przedmiotem obrotu rynkowego. We wnioskach do operatu szacunkowego rzeczoznawca majątkowy umieszcza kwotę pieniężną, zaokrągloną do pełnej sumy. Wycena działki budowlanej ważna jest przez 12 miesięcy od daty jej sporządzenia.
Kryteria warunkujące wartość działki budowlanej
Na wartość działki budowlanej wpływa kilka czynników, a jej szacunkowa kwota możliwa do uzyskania na rynku warunkowana jest kilkoma stałymi kryteriami. Podstawowym z nich jest powierzchnia działki oraz jej lokalizacja. Najwyższe ceny uzyskują działki zlokalizowane bezpośrednio w sąsiedztwie metropolii. Wartość działki podniesie dobre skomunikowanie nieruchomości z drogami dojazdowymi, a także walory przyrodnicze okolicy. Mniejszą cenę uzyskamy za działkę budowlaną, położoną w okolicy obszarów rolnych lub przemysłowych, a zdecydowanie większą, jeśli będzie zlokalizowana na terenie leśnym lub w pobliżu turystycznego akwenu wodnego. W przypadku działki budowlanej kluczowym kryterium jest także uzbrojenie w media. Istniejące przyłącza do sieci elektrycznej, gazowej i wodno-kanalizacyjnej znacząco zwiększają atrakcyjność nieruchomości gruntowej. Na cenę będzie miało wpływ również ukształtowanie terenu, dlatego rzeczoznawca majątkowy może się w tej kwestii skonsultować z geodetą lub posłużyć istniejącymi wynikami badań geodezyjnych.
Działkę budowlaną w większości przypadków nabywa się w celu postawienia na niej budynku mieszkalnego, dlatego cenę kształtować będą też możliwości funkcjonalne w zakresie zbudowania domu. Nie bez znaczenia pozostaje obecność lub brak infrastruktury usługowej, czyli sklepów i placówek edukacyjnych. Ważny jest stopień adaptacji terenów wspólnych i zagospodarowanie sieci komunikacyjnej. Cenę będzie także kształtować przeznaczenie przyległych terenów. Rzeczoznawca majątkowy z pewnością sprawdzi, czy w okolicy planowana jest w najbliższym czasie budowa drogi szybkiego ruchu lub innej inwestycji, która znacząco przyczyni się do wzrostu lub spadku atrakcyjności działki. Ważna jest również estetyka i jednorodność zabudowy – najbardziej pożądane są działki na nowoczesnych osiedlach domków jednorodzinnych.
