Posługując się terminem wartość nieruchomości najczęściej mamy na myśli jej rynkową odmianę. Zgodnie z Ustawą o Gospodarce Nieruchomościami, rynkowa wartość nieruchomości to kwota szacunkowa, która została określona przez rzeczoznawcę majątkowego w wyniku przeprowadzonej wyceny nieruchomości. To najbardziej prawdopodobna cena, jaką można uzyskać na rynku za nieruchomość w dniu dokonania wyceny na zasadach transakcji kupna/sprzedaży. Warto wiedzieć, od czego zależy wartość nieruchomości i jakie czynniki mają na nią wpływ?
Uregulowany stan prawny i przeznaczenie nieruchomości
Najważniejsze znaczenie ma rodzaj nieruchomości oraz jej przeznaczenie. Inne walory będą ważne dla obiektów mieszkalnych, a zupełnie odmienne dla budynków handlowo-usługowych, czy też dla nieruchomości niezabudowanych. Niemniej ważny jest również uregulowany stan prawny nieruchomości, czyli uporządkowanie wszelkich kwestii własności. Niska wartość nieruchomości może być między innymi wynikiem obciążenia nieruchomości. Roszczenia osób trzecich do nieruchomości czy obciążenie prawem służebności z pewnością obniży jej wartość. Warto zwrócić baczną uwagę na kwestie prawne i skrupulatnie zapoznać się z księgą wieczystą. Bardzo dużo zależy od tego, czy mamy do czynienia z nieruchomością z rynku pierwotnego czy z rynku wtórnego. Nowo wybudowane obiekty mają najczęściej wyższą wartość. Istotne jest, czy nieruchomość można zaadaptować w alternatywny sposób, czyli inny niż jej pierwotne przeznaczenie.
Lokalizacja, otoczenie i stan techniczny
Najważniejszym czynnikiem, kształtującym wartość nieruchomości jest jej lokalizacja. Szacuje się, że kryterium lokalizacyjne odpowiada za 30% ceny nieruchomości. Atrakcyjnie położone budynki mieszkalne mają zdecydowanie wyższą wartość. Prywatnym inwestorom zależy przede wszystkim na ciszy, oddaleniu od ruchliwych arterii komunikacyjnych oraz obecności zieleni, czyli skwerów, parków i ogrodów miejskich. Nie bez znaczenia pozostaje otoczenie nieruchomości, a więc odległość od centrum miasta, bliskość punktów handlowo-usługowych oraz dostępność komunikacyjna w zakresie dróg dojazdowych, sieci parkingów, infrastruktury pieszo-rowerowej i możliwości skorzystania z komunikacji miejskiej. Wartość nieruchomości z pewnością podniesie lokalizacja w pobliżu szkół i przedszkoli oraz terenów rekreacyjnych, między innymi placów zabaw. W przypadku lokali mieszkaniowych ważny będzie sposób zagospodarowania części wspólnych i atrakcyjność osiedla. Na wartość nieruchomości niekorzystnie wpływa duża ekspozycja na hałas i sąsiedztwo terenów przemysłowych. Nie bez znaczenia jest materiał, z którego został zbudowany budynek i wysokość czynszu.
Wewnętrznym kryterium wyboru jest stan techniczny nieruchomości. Standard obiektu będą wyznaczały takie czynniki, jak możliwość natychmiastowego wprowadzenia bez konieczności ponoszenia dodatkowych nakładów na remonty, stopień eksploatacji, zastosowane materiały budowlano-wykończeniowe oraz rozwiązania techniczne w odniesieniu do ogrzewania, wentylacji czy kanalizacji. Cenę mieszkania z pewnością podwyższy walor energooszczędny, atuty widokowe czy ekskluzywność wyposażenia i aranżacji wnętrz. To jednak nie wszystko. Rzeczoznawca majątkowy weźmie pod uwagę także kondygnację, na której znajduje się mieszkanie, jego ekspozycję świetlną i zorientowanie na kierunki świata, nasłonecznienie, metraż, koszty użytkowania i funkcjonalność układu pomieszczeń. Cena nieruchomości kształtowana będzie również koniunkturą na rynku mieszkaniowym.
