Wartość rynkową nieruchomości określa rzeczoznawca majątkowy w wyniku przeprowadzonego procesu wyceny. Wynik wyceny nieruchomości przedstawiany jest w formie operatu szacunkowego, który ma rangę dokumentu urzędowego. Operat szacunkowy składa się z kilku elementów formalnych, między innymi znajduje się w nim opis wybranej przez rzeczoznawcę metody szacowania. Rzeczoznawca majątkowy przy tworzeniu operatu może przyjąć metodę porównawczą, dochodową, kosztową lub mieszaną. Sprawdźmy, czym różnią się od siebie wymienione metody szacowania wartości nieruchomości?
Jak rzeczoznawca majątkowy szacuje wartość nieruchomości?
- Podejście porównawcze. To najczęściej wybierane przez rzeczoznawców podejście. Metodę tą można wybrać, jeżeli na rynku istnieją podobne nieruchomości, które można porównać do przedmiotu wyceny. Zazwyczaj bierze się pod uwagę kilka nieruchomości i porównuje ich ceny transakcyjne lub poddaje analizie kilkanaście reprezentatywnych nieruchomości i wykonuje dla nich korektę średniej ceny rynkowej. Warunek dla obu metod jest taki, że porównywane nieruchomości musiały już być przedmiotem obrotu rynkowego. Konieczne jest także uwzględnienie zmian cen w czasie. Występuje jeszcze metoda analizy statycznej rynku, ale w praktyce jest rzadko stosowana.
- Podejście dochodowe. Podejście dochodowe jest zasadne w przypadku, gdy wyceniania nieruchomość generuje dochód i to właśnie od tego dochodu zależy jej wartość. Odnośnie lokali handlowych czy obiektów biurowych stosuje się metodę inwestycyjną, opierającą się na analizie wpływów czynszowych i poza-czynszowych. Natomiast wartość takich nieruchomości, jak hotele czy restauracje szacuje się metodą zysku i zamiast wpływów czynszowych bierze się pod uwagę dochód z działalności gospodarczej. Można przy tym posłużyć się techniką kapitalizacji prostej (wykorzystującej współczynnik kapitalizacji lub stopę kapitalizacji) albo techniką dyskontową (wykorzystującej sumę zmiennych strumieni dochodów).
- Podejście kosztowe. Podejście kosztowe wykorzystywane jest przy określaniu wartości odtworzeniowej nieruchomości, czyli kosztów odtworzenia nieruchomości bez kosztów jej zużycia. W takim przypadku można wziąć pod uwagę koszty odtworzenia lub koszty zastąpienia. Można wykorzystać technikę szczegółową, wskaźnikową lub elementów scalonych.
- Podejście mieszane. Podejście mieszane stosuje się tylko wówczas, gdy nie można określić wartości rynkowej nieruchomości w podejściu porównawczym lub dochodowym. Dotyczy to zazwyczaj nieruchomości nietypowych, między innymi należących do infrastruktury drogowej. W przypadku nieruchomości, która ma zostać poddana przebudowie lub remontowi można zastosować metodę pozostałościową i wziąć pod uwagę różnicę pomiędzy wartością nieruchomości po wykonywanych robotach budowlanych i poniesionymi kosztami tych robót. Innymi metodami, stosowanymi w tym podejściu, jest metoda wskaźników szacunkowych gruntu dla nieruchomości rolnych oraz metoda kosztów likwidacji, jeżeli jakaś część nieruchomości przeznaczona jest do rozbiórki.
