Przepisy ustawy o gospodarce nieruchomościami określają, że w sytuacjach, gdy zachodzi potrzeba ustalenia wielkości zabezpieczenia kredytu, aktualizacji opłat za użytkowanie wieczyste czy ustalenia ceny sprzedaży nieruchomości, należy oszacować wartość nieruchomości. W tych i innych sytuacjach wyceny nieruchomości dokonują rzeczoznawcy majątkowi. Dowiedz się jakie dokumenty są do tego potrzebne, jakie dane sprawdza rzeczoznawca i w jaki sposób ustala on wartość nieruchomości.
Jakie dokumenty są potrzebne, by wycenić nieruchomość?
W zależności od rodzaju nieruchomości mogą to być różne dokumenty, jednak w większości wypadków niezbędne są: odpis z księgi wieczystej, wypis z ewidencji gruntów, dokument, który określa prawa co do nieruchomości, dokumentacja techniczna budynku czy decyzja o przydziale lokalu. Dodatkowymi dokumentami mogą być decyzje zatwierdzające projekt budowlany lub książki obiektów budowlanych dla nieruchomości użytkowych.
Nieruchomość i jej właściciela pomagają zidentyfikować Księgi Wieczyste. Dlatego są one sprawdzane przez rzeczoznawcę majątkowego. Jakie informacje zawierają? Przede wszystkim podstawowe dane takie jak adres nieruchomości i dane jej właściciela. Poza tym informacje o stanie prawnym danej nieruchomości – czy są wpisy bankowe dotyczące hipoteki lub zajęcia nieruchomości na poczet długów. Księgi Wieczyste określają również powierzchnię nieruchomości gruntowej i budynków. Jeśli jakimś osobom poza właścicielem przysługują prawa wobec nieruchomości, również to jest ujęte w Księdze Wieczystej.
W jaki sposób rzeczoznawca wycenia wartość nieruchomości?
Banki, urzędy, sądy, przedsiębiorstwa czy osoby fizyczne czasami stają w sytuacji, w której potrzebują określić wartość nieruchomości. Wtedy niezbędna jest pomoc, której udziela rzeczoznawca majątkowy. Rzeczoznawca określa wartość nieruchomości według zasad ustalonych przez przepisy prawa oraz standardów ustalanych przez Polską Federację Stowarzyszeń Rzeczoznawców Majątkowych. W większości wypadków robi to poprzez metodę porównawczą, co oznacza, że ustala jej wartość na podstawie cen, jakie mają podobne do wycenianej nieruchomości. Na wycenę mają wpływ takie czynniki jak: rodzaj, usytuowanie, rok budowy i metraż nieruchomości. Ponadto, bierze się też pod uwagę wygląd i stan techniczny budynku oraz liczbę i funkcjonalne rozmieszczenie pomieszczeń wewnętrznych.
Etapy wyceny nieruchomości są następujące:
- Przedstawienie niezbędnych dokumentów rzeczoznawcy i podpisanie umowy.
- Oględziny nieruchomości.
- Analiza i wybór metody wyceny przez rzeczoznawcę.
- Przygotowanie operatu szacunkowego.
Należy przy tym pamiętać, że wartość nieruchomości i cena nie są tym samym. Wyceny nieruchomości dokonuje wyłącznie uprawniony do tego rzeczoznawca majątkowy. W myśl przepisów zawartych w ustawie o gospodarce nieruchomościami z dnia 21 sierpnia 1997 roku wycena nieruchomości polega na tym, by określić jej wartość rynkową. Oficjalny dokument, który potwierdza wartość rynkową nieruchomości to operat szacunkowy. Jego treść i formę określają przepisy prawa.
