Operat szacunkowy jest dokumentem urzędowym, sporządzanym przez kwalifikowanego rzeczoznawcę majątkowego w formie pisemnej. Stanowi formalny wynik przeprowadzonej wyceny nieruchomości i może być wykorzystany jako dowód w postępowaniach sądowych i sprawach urzędowych. Jest szczegółowym opisem postępowania, jakie przeprowadził autor w celu określenia wartości nieruchomości. Im bardziej szczegółowy operat szacunkowy – tym lepiej dla sprawy. Zasady sporządzania operatów szacunkowych są regulowane prawnie Rozporządzeniem Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego.
Co powinien zawierać operat szacunkowy?
Operat szacunkowy – w przeciwieństwie do nieformalnej opinii rzeczoznawcy – ma wartość urzędową. Z tego powodu jest jednym z podstawowych dokumentów w takich postępowaniach, jak transakcja kupna lub sprzedaży nieruchomości, podział majątku lub ustalanie wartości spadku, postępowania egzekucyjne i odszkodowawcze, a także proces udzielania kredytu hipotecznego. Treść i forma operatu szacunkowego powinna być ujednolicona. Operat szacunkowy obok przedmiotu, zakresu, daty i celu wyceny, musi wskazywać podstawę formalną, opis stanu nieruchomości i jej przeznaczenia wraz z załączoną dokumentacją fotograficzną, analizę rynku nieruchomości, opis wybranej metody szacowania, dokonywane obliczenia oraz oczywiście – wynik wyceny, zaokrąglony do pełnej sumy. Wynik należy uzasadnić. Powinien być on najbardziej prawdopodobną ceną nieruchomości, jaką można uzyskać na rynku w danym okresie. Treść operatu szacunkowego powinna być czytelna i umożliwiać weryfikację. Istotne jest również określenie obszarów ryzyka, związanych z ocenianą nieruchomością.
Operat szacunkowy bez podpisu i pieczątki rzeczoznawcy majątkowego będzie nieważny. Ważny jest 12 miesięcy od daty sporządzenia i może zostać wykorzystywany tylko i wyłącznie dla celu, dla którego został przygotowany. Do operatu szacunkowego należy dołączyć niezbędne załączniki, których zgodność z oryginałem została potwierdzona. Należą do nich wypis i wyrys z rejestru gruntów, odpisy z Księgi Wieczystej, protokół z oględzin czy dokumentacja z inwentaryzacji. Dodatkowo, operat musi zostać opatrzony kilkoma klauzulami – między innymi o poufności danych, zakresie możliwego wykorzystania czy oświadczenie rzeczoznawcy o postępowaniu zgodnym z przepisami prawa.
Opiniowanie, ocenianie i aktualizacja operatu szacunkowego
Po upływie terminu 12 miesięcy od sporządzenia operatu szacunkowego nie ma konieczności sporządzania nowego operatu, jeżeli nie pojawiły się nowe czynniki, mogące znacząco wpłynąć na wynik wyceny. Do takich czynników możemy zaliczyć między innymi remont lub dewastacje nieruchomości. W przypadku, gdy stan faktyczny nieruchomości nie zmienił się – rzeczoznawca majątkowy, który przygotowywał operat szacunkowy może go aktualizować, czyli przedłużyć jego ważność. Ważne! Nie można dokonać aktualizacji operatu szacunkowego wraz ze zmianą wartości nieruchomości. Aktualizacja sporządzana jest w formie klauzuli, dołączanej do właściwego dokumentu.
Operat szacunkowy może także podlegać ocenie. Takie sytuacje mają miejsce, gdy dla jednej nieruchomości zostały przygotowane dwa operaty, znacząco różniące się wynikiem – wówczas jeden z nich można poddać ocenie. Oceny dokonują członkowie organizacji rzeczoznawców majątkowych na podstawie zawartej z nimi umowy. Osoby te nie mogą oczywiście być w żaden sposób związane ze sprawą. W przypadku, gdy ich ocena będzie negatywna – operat automatycznie traci moc prawną. Operat szacunkowy może również zostać zaopiniowany i taka niezależna opinia jest wówczas de facto analizą formalno-prawną operatu. Czym się w związku z tym różni opinia od oceny? Opinia może być sporządzona w odniesieniu do jednego operatu, natomiast oceny można dokonać tylko wtedy, gdy sporządzonych operatów jest więcej.
